租房血泪史之租房要注意的那些事儿

    （1）检查房子基础设施-四觉的运用

      视觉——顾名思义“看房”第一步也是最重要的一步就是看。从进门开始，就要注意大门是否能够正常开启，会否卡锁或者卡在门槽，即使日后承租换锁通常换的是锁芯，因此也要注意门上的安全锁是否失灵或无法开启，避免日后将自己锁在屋内的无奈情况发生。由于厨房与卫生间避免不了用水，所以要格外留意下水管道的水流是否能正常流出，水管是否破裂，盛满水的情况下是否会涌出，而且通常水流不畅甚至下水管道堵塞的地方会腐烂损坏，因此要注意查看地板、橱柜是否完好。除此之外，空调、冰箱、洗衣机、热水器、抽风机、抽油烟机、炉灶等硬件设施都要检查一下是否能够正常开启使用，尤其要查看清楚热水器是电热水器还是管道煤气，电热水器要看新旧程度、摆放位置是否安全，有没有沾水触电的风险，管道煤气则要留意管道是否破损、有无泄漏风险。衣柜、壁柜、床板亦需检查是否有掉落、坍塌的隐患。若楼层较低，最好要有纱窗一定程度上阻挡蚊虫。

      嗅觉——在看房的过程中是否闻到难以忍受的不明气体，通常情况下如有异味多数是在下水管道处溢出，有些房子尤其是低楼层的在下雨天雨水较多时可能会出现污水无法正常排出，甚至倒灌屋内或臭气上涌的情况，若在雨天看房则可以着重关注一下。还需留意热水器、炉灶使用时是否有煤油等刺激性味道泄出。

      听觉——住房最主要的功能就是作为休憩的场所，在挑选居住点时，要关注房屋隔音效果如何，周围环境尤其夜间时候是否会被噪音所扰。此处还需留意家用电器运行过程中是否有过大的噪音。

      触觉——在电器运行过程中器体是否发热甚至发烫，有没有烧坏的风险。

    （2）询问房屋情况-对象不限于前租客、中介、房东

      除了以上初步检查筛选的事项外，有的房屋情况并非看一两次房就能清晰了解的，这时不妨开口问清楚以免后患。比如房屋之前空置时间多长、是否养过宠物，在腾空房屋后是否有进行消杀除虫或者清洁达到基本居住卫生条件，这可能影响到某些过敏患者的人身安全，而且有可能会有跳蚤、虱子等虫害侵扰的隐患。对房屋本身没有什么问题的情况下，也要询问清楚水费、电费、燃气费、管理费、停车费等收费标准，综合评估每月成本支出。

      以上种种主要是考察房屋是否达到妥善交付的条件，即使无法尽善尽美，但若与房东沟通后其承诺解决相关问题，在不影响健康安全、基本居住品质的情况下可作为选项考虑。

❷签约阶段

    （1）观察房东

      目前的房屋租赁市场模式多为通过中介前期看房协商沟通，常常要到签约阶段才能见到房东本人。作为租赁合同关系中的相对方，有必要在正式签约交付钱款之前对房东进行初步观察，比如在与其面对面沟通时是否顺畅，其对合理要求是否正面响应，抑或规避不做答复顾左右而言他。

      根据《民法典》第七百零八条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。出租人有义务保证租赁物的建筑结构、设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等基本居住条件，有义务保障房屋及附属物品能够正常、安全地使用。因此，签约前应当再检查一遍看房时提出的问题是否解决，未解决的问题房东是否承诺一定期限内解决，承租前房屋费用是否结清以及后续关于房屋的事宜是与中介还是直接与房东反馈对接。约定明确之后再决定是否签约。

    （2）合同条款

      房屋租赁合同是双方权利义务内容的关键载体，也是双方出现纠纷时维权的重要依据，因此对合同条款应仔细检查，发现问题及时协商修改增删，笔者在此提及的虽为凤毛麟角，但亦不容忽视。

      首先，出租人主体为何，要核实所要租赁的房屋产权证书属单位还是个人，若是个人，签约人是否为本人，若是单位，签约人是否有单位出具的授权材料。

      其次，房屋在出租前是否有抵押、查封的情况，虽买卖不破租赁的概念已深入人心，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋在出租前已设立抵押权且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，则可能面临原租赁合同无法继续履行的尴尬境地。

      再次，违约责任的约定是否明确，通常违约情况约定在单方解除合同的情形之中，往往围绕租金支付、维修义务、房屋用途、产权争议导致损失等内容，违约责任通常约定为赔付租金的对应倍数予以惩罚性质。

      最后，关于争议解决的管辖问题，根据《民事诉讼法》第三十四条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条则明确房屋租赁合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。对此，合同条款通常记载为发生争议协商不成的可向房屋所在地的人民法院起诉。另外，交接清单、押金收据、中介费发票等书面证明要及时核对索取，有备无患。

❸ 居住阶段

      即使入住前多番检查，也无法保证覆盖方方面面，有些问题可能要在居住的过程中才会暴露才能发现。笔者建议在正式入住前先把房屋原貌进行拍照录像留底，便于日后出现纠纷可以做对比。居住过程中发现影响正常居住的问题要记录留痕（拍照、录像可显示时间信息）并及时反馈给房东，沟通后尽快处理。同时也别忘记对沟通协商的过程进行记录，以可追溯可重现的方式留痕，防人之心不可无。

      作为社会生活的百科全书，《民法典》第七百一十二条明确规定出租人应当履行租赁物的维修义务。房屋租赁合同也通常载明出租人需承担修缮义务，且一般同时约定“非因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务致使承租人无法正常使用房屋的”情况下承租人可单方解除合同，并要求出租人赔付违约金。作为租赁房屋的使用者，房屋及其附属物品出现问题时承租人不免首当其冲，《民法典》第七百一十三条亦规定出租人未在合理期限内维修的承租人可自行维修，费用理应由出租人负担，若因此影响承租人使用也应当相应减少租金或者延长租期。最终系以解决问题为目的，做到有理有据地沟通，不卑不亢地应对。